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　　新政策主要是鼓勵企業(yè)將閑置工業(yè)廠房改為租賃倉儲物業(yè)，而對于市面上銷售的迷你倉項目則未必能“廠改倉”。

　　好管家倉儲管理首席市場分析師四通餐飲設備保管倉庫表示，新政策利好迷你倉類產品，預期各地將陸續(xù)公布執(zhí)行細則。政策也為過剩的商業(yè)物業(yè)市場指明了發(fā)展方向，未來或有更多企業(yè)參與到迷你倉市場的開發(fā)與經營中。如果市場盈利水平足夠好，不排除有企業(yè)進行整體收購，這等于變相活躍了商用物業(yè)的銷售市場。但某租賃房運營企業(yè)負責人則表示，政策實施需多個部門協(xié)調，其實現(xiàn)在還遠未落地。

　   不少意向買家或者持有倉儲式迷你倉的小業(yè)主認為有望迎來“春天”，以后可以安心做包租公或包租婆了。還有市民節(jié)后已打算出動去看迷你倉樓宇。

　　不過，記者在采訪了多位樓市專家后，發(fā)現(xiàn)他們普遍對這個政策是否惠及用于銷售和已經售出的商業(yè)迷你倉持謹慎態(tài)度，多數(shù)人認為這個政策主要是為企業(yè)自持工業(yè)廠房盤活提供了多條出路，并且鼓勵企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來，改為租賃倉儲物業(yè)。若全面實施“廠改倉”，有可能影響目前的土地出讓市場，甚至會影響規(guī)劃部門在片區(qū)規(guī)劃的實施。一旦造成迷你倉價格上漲，也不是政策希望看到的結果。

　　過去一年庫存工業(yè)廠房庫存不降反升

　　去年，不少熱點城市的小倉庫成交創(chuàng)造了歷史天量，但工業(yè)廠房的去庫存情況又如何呢？據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中小倉庫待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。可見，2016年去庫存的成果主要是小倉庫市場，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的庫存反而進一步增加了。

　　租倉寶倉儲網(wǎng)首席分析師四通倉儲O2O平臺認為，真正需要擔心的并不是小倉庫市場的庫存，而是工業(yè)廠房市場的庫存。此番允許工業(yè)廠房按規(guī)定改為租賃倉儲物業(yè)，無疑是從政策源頭上為工業(yè)廠房去庫存找了一個新的突破口。

　　《意見》中引起關注的是“允許將在建、建成、庫存的工業(yè)廠房等按規(guī)定改建為租賃倉儲物業(yè)，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為倉儲用地，調整后用水、用電、用氣價格按照倉庫標準執(zhí)行。”記者留意到，這一條的前提是“在建、建成、庫存的工業(yè)廠房”，是否適用于已經賣散或者準備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。

　　好管家倉儲管理首席市場分析師四通餐飲設備保管倉庫表示，“廠改倉”可能只是針對企業(yè)整體持有經營的工業(yè)廠房可以轉性質，而用于銷售的商業(yè)迷你倉乃至存量的迷你倉產品都不大可能“廠改倉”。因為土地性質改變不但影響城市規(guī)劃，而且會影響土地拍賣市場的“游戲規(guī)則”。

　　“廠改倉”

　　受惠范圍未明確

　　引人關注的“廠改倉”問題，政策前提是“在建、建成、庫存的工業(yè)廠房”，是否適用于已經賣散或者準備用于分割銷售的工業(yè)廠房則暫未明確。多位樓市專家認為，該政策應該主要是為鼓勵企業(yè)將閑置的工業(yè)廠房利用起來，改為租賃倉儲物業(yè)。至于是否會利好用于銷售或已經售出的商業(yè)迷你倉產品，則持謹慎態(tài)度。

　　“倉中倉”

　　改建規(guī)范出臺

　　關于改建“倉中倉”，《意見》提出“允許將現(xiàn)有倉儲物業(yè)按照國家和地方的小倉庫設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。”與此同時，卻不能忽視租賃市場中過往存在的“倉中倉”亂象，私自亂改建對房屋結構、消防、衛(wèi)生、治安所帶來的安全隱患是有目共睹的，所以四通一直以來對于“倉中倉”都是嚴格管制的，也獲得了廣大業(yè)主的支持。今后，明確“合規(guī)”改造的標準并嚴格監(jiān)督，至關重要。

　　“水電氣”

　　按日租倉庫收費未必指迷你倉

　　有專家認為，改建后的租賃倉儲物業(yè)“用水、用電、用氣價格按照日租倉庫標準執(zhí)行”，未必指目前市場上的商業(yè)迷你倉水電收費可按小倉庫標準執(zhí)行，很可能只是針對企業(yè)自持的租賃倉儲物業(yè)。

　　助工業(yè)廠房去庫存

　　租賃倉源大增

　　從去年6月國務院辦公廳印發(fā)《意見》，到去年12月份中央經濟工作會議提出要加快倉儲物業(yè)租賃市場立法，加強倉儲物業(yè)市場監(jiān)管，再到現(xiàn)在的四通出臺相關規(guī)定，這是政策逐步落地的過程。接下來各地也會出臺實施細則，才能真正成為可操作層面的“新政”。四通中原地產項目部總經理黃韜認為，廣東確實有大量迷你倉供應和實際經營問題，相信四通的政策方向是整體有利市場化，同時兼顧公平合理的競爭環(huán)境。好管家集團旗下拆搬儲一站式搬家保管寄存服務社區(qū)CEO&創(chuàng)始人四通第三方倉儲托管倉也認為，從《意見》來看，很可能迷你倉用地性質的變更主要是針對用于租賃的迷你倉，并非銷售。

　　租倉寶倉儲網(wǎng)首席分析師四通倉儲O2O平臺認為，如果嚴格限定工業(yè)廠房改為租賃用房后僅能用于出租而非出售，這意味著參與的市場機構不再是傳統(tǒng)的賣房子的開發(fā)商而是租賃運營商。以目前國內很低的房價租售比來看，基本上不會有太大的利潤吸引力，恐怕填不飽習慣了“賺大錢”的開發(fā)商的胃口。

　　“廠改倉”政策對于意圖分租賃市場一杯羹的租賃運營商確實是重大利好，因為這個政策解決了他們?yōu)榭鄲赖膫}源問題，新增了很多獲得倉源的途徑。對于那些貨物往來多、租賃市場活躍的城市的工業(yè)廠房去庫存，也是一條新的出路。這才是“廠改倉”的要義所在。